不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、投資した不動産から得られる収益と、その不動産にかかった費用（例：購入価格、修繕費、管理費、税金など）の比率を示す指標のことです。つまり、不動産投資によって得られる収益が、どのくらいなのかを判断する数字を割り出すことが可能です。

不動産投資における利回りには、表面利回り・想定利回り・実質利回り・現行利回りなど、いくつかの種類があります。特に、表面利回りと実質利回りの2つは、不動産投資を行う上で大切な指標となりますので、よく理解しておきましょう。

表面利回りとは

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値のことで、経費などを考慮していない表面的な利回りをいいます。「グロス利回り」とも呼ばれています。

経費を含めた数値ではないので、実際の収益よりも多い結果になることが多いです。表面利回りは実質的な利回りではないため、物件購入時の参考にする目安の数値になります。

実質利回りとは

実質利回りとは、不動産投資において実際に得られる収益を考慮して算出される利回りのことを指し、「ネット利回り」や「NOI利回り」とも呼ばれています。表面利回りや想定利回りとは異なり、実際に支払うことになる経費を考慮した上で算出される指標です。

実質利回りは、不動産投資において最も重要な指標の一つであり、実際に得られる収益性を正確に反映するために使用されます。しかし、実質利回りは物件から得られる将来の収益や費用が、予想通りであることが前提となります。そのため、将来的な変化に対応するためにも、リスクを考慮しておくことが必要です。

不動産投資では、表面利回りではなく実質利回りの数値を元に物件を比較していくと、実際に期待していた収益に近い物件を効果的に検討することができます。収益物件を比較する際には、実質利回りに重点を置いて検討するようにしましょう。

不動産投資の利回りの計算方法

不動産投資における、利回りの計算方法について解説していきます。不動産投資の利回りでは、主に表面利回りと実質利回りの2つを計算します。

表面利回りの数値と実質利回りの数値を比較することで、実際の利益率に近い数字を割り出すことができます。ただし、この算出される数値はあくまでも指標となるため、正確な数字ではないことを理解しておきましょう。表面利回りと実質利回りの計算方法について、以下で詳しく見ていきましょう。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は、以下の通りです。

1年間の家賃収入が400万円で、物件の取得価格が4,000万円である場合、表面利回りは10％です。この表面利回り10％だけを見ると、数値が高く収益性の良い物件に見えますが、経費などを考慮していない表面上だけの数値になるため、実際に期待していた収益とは大きく異なる可能性があります。

表面利回りだけを基準に比較して、利回りの高い物件を選択するのではなく、物件購入を検討する際の目安にしましょう。実際に不動産投資を行なった際の収益を把握するためには、次で解説する実質利回りを計算する必要があります。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は、以下の通りです。

仮に1年間の家賃収入が400万円、物件購入価格4,000万円、運営費150万円、物件購入時の経費200万円の場合、実質利回りは5.9％です。

年間の家賃収入には、家賃や手数料などの物件から得られる定期的な収入源を考慮したものとなります。運営費については、住宅ローンの支払い、保険、税金などの物件に関連するあらゆるコストを考慮しています。

先ほどの表面利回りが10％に対して、実質利回りが6.4％という数値を比較してみると大きな差があることが分かります。つまり、表面利回りだけを見て物件を購入してしまうと予想とは違う結果になる可能性があるため、収益物件を検討する際には実質利回りを重視することが大切です。

不動産投資の利回りシミュレーション

実際に、不動産投資による利回りについてシミュレーションしていきましょう。ここでは、新築マンション（一棟買い）の利回りについてシミュレーションします。新築マンションの一棟買いを検討している方は、参考にしてみてください。

新築マンションの一棟買いで、取得費用が8,000万円の場合でシミュレーションしていきます。不動産投資をする場合、ほとんどの人が銀行からの融資を受けて物件を取得するため、以下ではローン返済後の利回りも算出しています。

表面利回りと実質利回りの計算方法については、以下の通りです。

表面利回り：540万円÷8,000万円×100＝6.8

実質利回り：（540万円-想定空室率10％+諸経費率15％）÷8,000万円×100＝5.1

返済後利回り：（540万円-年間返済金額+諸経費）÷8,000万円×100 ＝1.9

※想定空室率は、10戸のマンションで1戸空くと10％であると考えています。

※予想される諸経費の算出方法としては、一般的に家賃収入に対して10％〜20％が目安とされているため、ここでは15％で計算していきます。

シミュレーションをした結果、この新築マンションでは表面利回りが6.8％で実質利回りが5.1％でした。この結果を元に、表面利回りを基準にして新築マンションを検索し、実質利回りを比較しながら物件を決めていきます。

不動産投資の利回り相場

不動産投資の利回り相場について紹介します。利回りは地域によって期待できる相場が異なっているため、一概に何％が相場と断言することはできません。ここで紹介するのは、東京都とそれ以外の地域の利回り相場についてまとめています。

また、築年数や構造によっても利回りの相場は違ってくるため、東京都を目安にそれぞれの相場を紹介しています。平均相場を把握していることで、検討している不動産を比較しやすくなりますので、参考にしてみてください。

東京都における不動産投資の利回り相場

東京都における、不動産投資の利回り相場について紹介します。利回り相場は、新築マンションや一戸建てなどの物件の種類、立地条件、時期などによって大きく異なります。一般的な利回り相場の目安としては、以下の通りです。

最近では、低金利や需要と供給バランスの変化により、不動産投資市場は大きな変動を起こす可能性があるということを理解しておく必要があります。また、不動産投資には多くのリスクが伴うこともあり、投資を検討する際には専門家のアドバイスを受けたり、適切な調査や分析を行った上で判断することが重要です。

東京都以外における不動産投資の利回り相場

東京都以外における、不動産投資の利回り相場を紹介します。相場は、さまざまな要因によって異なるため、あくまで平均として参考にするようにしましょう。相場が異なる主な要因としては、地域や物件の種類、立地条件、需要と供給バランス、金利、経済状況などが挙げられます。東京都以外における、利回り相場は以下の通りです。

利回り相場を全体的に見てみると、都心に近いほど利回りは低く、都心から離れるほど利回りが高い傾向にあることが分かります。理由としては、都心から離れるほど物件の購入価格が抑えられるため、利回りが高くなりやすいことが挙げられます。

しかし、利回りだけでなく空室リスクなども考慮する必要があるため、利回り相場が高いといっても、空室率を適正に見積もることが大切です。

不動産投資の最低利回りライン

不動産投資で失敗しないためにも，最低利回りラインについて理解しておくことが重要です。最低利回りラインは、投資家によって異なりますが、一般的には5%前後が目安とされています。5％前後というのはあくまで目安となるため、実際に検討している同エリア物件の平均的な利回り相場を確認しておくことも必要です。

また、不動産投資は長期的な投資であり、物件の価値や賃貸市場の変動、修繕やメンテナンス費用など多くのリスクが伴うことを理解しておきましょう。不動産投資の最低ラインというのは目標ラインであり、その他の要素を考慮しながら数字にとらわれすぎないよう注意することが大切です。

不動産投資の最低利回りライン

不動産投資の利回りを考える際、注意すべき点が2つあります。注意点は以下の通りです。

• 高利回り物件のリスクを考える
• 長期的に利益が出る物件も選択肢に入れる

例えば、利回りを意識して高利回り物件を購入した場合、いくつかのリスクが発生する可能性があります。利回りを重視することも大切ですが、リスクへの対処を考える必要があるということを理解しておきましょう。2つの注意点について、以下で具体的に解説していきます。

高利回り物件のリスクを考える

高利回り物件は、利回りが平均よりも高く魅力的に見えてしまいますが、一般的に築年数が古いため修繕が必要な場合が多いです。高利回り物件は築年数が古いこともあって物件の購入費用が抑えられ、利回りが高くなっているだけの可能性もあります。そのため、修繕費用が大きくかかる場合が多く、結果的に収益が減少するリスクにつながることもあるため注意が必要です。

また、高利回り物件には空室リスクへの対策も考える必要があります。高利回り物件は、築年数の古さから賃貸需要が低く入居者を維持するのが難しい傾向があります。地域性や立地条件によっても、将来的に賃料収入が低下するリスクがあるため覚えておきましょう。

高い利回りを狙うことも大切ですが、利回りの高い物件ほど、それだけ何らかのリスクを抱えている可能性があるということを理解しておくことが大切です。

長期的に利益がでる物件も選択肢に入れる

長期的に利益がでる物件も、選択肢に入れることをおすすめします。長期的に利益がでる物件は、定期的なキャッシュフローの安定性が高く、安定した収益を期待することができます。キャッシュフローとは、お金の流れのことを指し、不動産投資におけるキャッシュフローは家賃収入から支出を差し引いた残額のことです。

長期的に利益が出る物件は、将来的に資産価値が上昇する可能性もあります。利回りが低くても長期的に利益が見込めるということは、資産価値が高い傾向にあるため、融資や売却などの出口戦略に対して有利です。

さらに、不動産投資では一定の条件を満たす場合、税制上の優遇措置を受けることも可能です。不動産投資で発生する税金に対して節税対策を行えることもあるため、長期的に利益が出る物件はメリットが多いといえます。

不動産投資の利回りでよくある質問

不動産投資の利回りでよくある質問についてまとめました。ここで紹介するのは、以下2つの質問についてです。

• 新築と中古の利回りの違いは？
• 高物件ほど利回りは高い？

不動産投資を成功させるには、疑問に思うことは事前に解決しておくことが大切です。不動産投資の利回りでよくある質問について、以下で詳しく解説していきましょう。

新築と中古の利回りの違いは？

同じ立地で同じ構造の物件の場合、中古物件と比べて新築物件の方が物件取得価格は高くなります。このような差があることで、利回りについての差も大きく違いが出ます。その他でも、物件の購入価格の差以外で考えられる、新築物件と中古物件の利回りの違いについては以下の通りです。

• 購入価格の差
• 家賃設定の自由度
• メンテナンス費用
• 税制上の優遇措置

上記でも解説した新築と中古の物件購入価格の差や、中古の場合だと新築よりもメンテナンス費用がかかることから利回りに差ができます。また、新築と中古では家賃設定の自由度が異なり、中古の場合だと周辺の家賃相場よりも低く設定しなければ、入居者の獲得は難しい可能性があるため注意が必要です。

不動産投資では、一定の条件を満たすことで税制上の優遇措置も受けられる可能性があるため、その分利回りにも差が出ます。仮に、立地や家賃設定などが同じ条件であった場合、中古物件よりも新築物件の方が利回りは低くなるということを理解しておきましょう。

高物件ほど利回りは高い？

不動産投資において、物件の価格が高いほど利回りが高いとは限りません。実際には、物件の立地条件や築年数、賃貸需要や供給など、様々な要素が利回りに対して影響を与えます。したがって、高額物件が必ずしも高利回りであるとは断言できません。

また、前述した通り高利回りの物件であっても、いくつかのリスクが発生する可能性があることを理解しておくことが大切です。このことから、始めて不動産投資を検討している初心者の方は、高利回りの物件にはリスクがあることを理解したうえで、慎重に検討することが重要です。

不動産投資の利回りについて相談するなら

利回りとは、投資した不動産から得られる収益と、その不動産にかかった費用の比率を示す指標のことです。利回りにはいくつかの種類があり、特に表面利回りと実質利回りの2つは、不動産投資を行う上で大切な数値となります。

また、地域によって利回りの相場は異なっており、最低利回りラインは投資家によって違いはありますが、一般的には5%前後が目安とされています。不動産投資の利回りや物件選びが不安という方は、ぜひMLINEにご相談ください。

MLINEでは専門的な知識を持ったプロが、ご相談内容に応じたご提案をしております。不動産投資の利回りについての相談を考えている方は、一度MLINEへお問い合わせください。

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